株式会社NENGO 代表取締役 的場 敏行のブログ

的場メモ

経営≒マーケティング

  「マーケティング1.0、マーケティンング2.0、マーケティング3.0」は、コトラーが言い出した言葉です。マーケティング1.0が製品中心のマーケティング、マーケティンング2.0が消費者志向のマーケティング、マーケティング3.0が価値主導のマーケティングです。市場が成熟すると、企業はマーケティング方法を変えないといけないということです。賃貸マンション業界で言うと、 マーケティング1.0が、大東建託やレオパレス、そしてハウスメーカーなど。マーケティンング2.0が、デザイナーズマンション。そして、マーケティング3.0が、仕立てる賃貸をはじめとするNENGOの各事業部の取り組みや青木淳さんの青豆ハウスです。他の業界でも当てはめて考えてみてください。新しいビジネスが思いつくかもしれませんよ。

 それと明日発売の日経MJを是非ご覧ください。NENGOが大きく取り上げていただいているかもしれません。


2014.09.30

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NENGOの新採用基準

 以前、合コン数と出世は比例するというブログを書きました。お客さまとその話をしていたら、新しいNENGOの採用基準を思いつきました。それは、たくさん振られた経験がある人を採用すべきということです。本気で多くの異性にアタックし、振られ続けている人は、きっと成長し続けているはずです。振られるたびに、相手の責任にすることなく、自分を見つめなおし、自分を変えようとするはずです。挫折を経験するほど、恥をかけばかくほど、人は成長するということです。何よりチャレンジスピリットを備えています。今後の採用面接では、何度振られた経験があるかを聞こうと思います。念のため言っておきますと、プライベートな話をビジネスでしたくない人もいらっしゃるかもしれませんが、そんな人はNENGOには向いていません。お客様と個人的な深い話ができる関係にならないと素晴らしい家つくりはできませんからね。


 それとちょっと話は違いますが、女性で結婚相手が見つからない人は、中国に行くとモテルようですよ。一人っ子政策をしてきた中国では、男の人口が極端に多く、男性はなかなか結婚できないそうです。女性には天国ですね。戦争という最終手段で、人数調整をするようなことにならないと良いのですが。

2014.09.29

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『馬鹿に効く薬』 倉橋隆行著

 倉橋隆行さんは、不動産コンサルティング会社 ㈱シー・エフ・ネッツの社長です。リクルートの江副さんがつくったヨットのおかげで知り合うことができ、この本もいただきました。不動産業のことだけなく、多くを学べる本です。相当な修羅場をくぐってきた人ですから、名言がたくさんありました。そのうちのいくつかを紹介させていただきます。

「1年生を10年やっても1年生」
「アイデアとは、特殊な人に与えられる能力ではない。真剣に物事を考える人に与えられるご褒美のようなものである」
「サラリーマンの多くは、会社の仕事を大事にしない。だから自分も大事にされないということに気づいていない人が多い」
「自分の力を過信して「評価されていない」などと言っている人がいるが、評価されてないのは、一生懸命やっていないからである」
「馬鹿な大将、敵より怖い」

2014.09.24

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仕立てる賃貸、入居者募集中。

 以前もブログで書きましたが、古い賃貸マンション・賃貸アパートに入居者を集め、しかも、その街らしさをつくる「仕立てる賃貸」という仕組みをNENGOは持っています。その「仕立てる賃貸」の新聞取材立ち合いでオーナーさんと入居者さんに会ってきました。(写真参照)お二方ともこの仕組みに大変満足いただけているようでしたし、記者のSさんにも、高評価で、これからが楽しみになるご提案までいただけました。やってきて良かったと思うとともに、今後も100年後の街つくりに向けて、「仕立てる賃貸」をメジャーにしていきたいです。

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 最後に、現在募集している「仕立てる賃貸」も紹介させていただきます。①代々木上原 http://tsunashima.me/37429-entry.html ②二子新地(2部屋)http://tsunashima.me/37268-entry.html

2014.09.24

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ソニーが復活しない本当の理由。

 朝礼で「お客様にとって、自分がNO1かONLY1かでないと意味がない」という話をしました。もっと良い仕事をする人が別にいるのに、仕事をくださいというのはお客さまのためになりませんし、そもそもおかしいですよね。同じ部署内でも、競うべきです。先輩社員の方がすべてにおいて優れているなら、先輩社員が営業窓口になるべきです。後輩だから劣っていて当然だと思っている若手ビジネスマンは、即考えを改めましょう。


過去

2014.09.24

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ブルーノタウト旧日向邸 と 遠藤新 加地邸

 スタッフの牧野の息子が「将来NENGOで働きたい」と言ってくれたそうです。「楽しそうだから」と。この話はほんとに嬉しい。

 さて、ブルーノタウトが設計した旧日向邸を見てきました。その土地の風土、歴史、文化を読み込み、表現する手法は、世界遺産にも登録されているブリッツのジードルンク(住宅団地)よりも、磨きがかかっているようでした。ただ、私はあまり好きではないですね~。桂離宮に大きな衝撃を受けたようですが、中途半端さは否めません。ドイツっぽい日本風住宅です。チーク材をはじめとする、材料選びは上手かったですが・・。私は、同時期に建設された遠藤新さん設計の加地邸の方がはるかに好きです。来月より継承を目指して公開されますので、ご興味ある方はご連絡ください。(写真は、旧日向邸からの眺めとタウトが桂離宮を拝観したあとに描き残した、800冊しか印刷されていない本です)


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2014.09.22

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遠藤新設計 葉山の加地邸

 なぜ人間は牛の乳を飲むのでしょうか。

 ソニーは17日、2015年3月期連結決算(米国会計基準)の業績予想で、税引き後赤字の額が500億円(7月時点)から2300億円に拡大すると発表しました。きっともっと増えるでしょうね。

 フランクロイドライトの一番弟子だった遠藤新が設計した葉山の加地邸がいよいよ公開されます。継承をお考えいただける方は、是非ご連絡ください。

2014.09.19

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マリアージュ

 コンラッドのソムリエの森本さんにお聞きしたのですが、結婚披露宴の食事で、ワインとのマリアージュを気にする人が増えているようです。私がフォーシーズンズホテルで働いていた頃は、そんな方はほぼ皆無でしたけどね。マリアージュと言うだけに、披露宴で気にするのは当たり前かもしれませんね。

 さて、結婚と言えば、ビックニュースが飛び込んできました。松本大社長(マネックス証券)と大江アナ(WBS)の結婚報道です。松本社長は尊敬する経営者の1人です。マネックス証券に勤めていた友人Kの紹介で、マネックス証券のエントランスの工事をさせてもらって以来、松本社長とも繋がりを持たせていただいています。私と同じく夫婦の年齢差が15歳ですし、奥様の出身が福岡という共通点もあり、勝手に喜んでいます。子供ができたら、きっと頭の良い子になるでしょうね。楽しみです。お幸せに。

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2014.09.18

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セントラルフィットネスクラブ溝の口 と ビーフガーデン二子玉川

 先週末、スタッフのHNとウエイトトレーニングに行ってきました。Hがある日「ウエイトトレーニングを教えてください」と言ってきてくれたので、実現しました。かねてより、ビジネス力アップ・人間力アップするためには、自身に負荷をかけるべきという話をウエイトトレーニングの例を持ち出して話をしてきた私には嬉しい話でした。そして、負荷が大きければ大きいほど、人は成長するとも話をしています。2人は、負けず嫌いで、ストレスに強く、自分を追い込む能力があるようです。限界を突破することもできました。私が道を誤らせなければ、相当成長できる素養があることがわかりました。ただ、Hは、トレーナーの辻さんに、なぜか何度も本気で大笑いされていました。最近、あまり笑っていない人は、Hと一緒にトレーニングしてみたら良いかもしれませんよ。

 トレーニングの後、二子玉川の焼肉屋さんに行きました。彼らは、私の了解もなく、遠慮なく値の張るお肉から順番にたくさん食べてました。しかも、女性スタッフに電話番号を聞いていました。彼らの目的はこちらだったようです。



2014.09.16

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NENGOの歴史 最終章 (NENGOの近未来)

 2100年には、人口が4000万人を切るかもしれないと言われています。想像を絶する状況でしょうね。現在、賃貸住宅の空き家率が約15%ですが、稼働している住宅の3分の1しか必要なくなるので、約3割の住宅しか必要がなくなります。(世帯数は考慮していません)7割が空き家です。今後さらに新築が建ち続けると、その数字はもっと悲惨なことになります。そんな時代、不動産・建設業はどのようになっているでしょうか。

 まず、国の借金についての考察。1000兆円を超えた債務を返済する術は今の日本国にはありません。ましてや人口が減ったらどうなるか。想像は難しくありません。本気で借金を返すためにはどうするか。策は3つです。①国(国有不動産)を売るか、②踏み倒すか、③インフレを起こすか。きっと②③のどちらかは実行されます。そうなると皆さんの貯金が無駄になります。ただでさえ、1億円を銀行に預けていても、金利0.1%として、年間10万円しか増えません。利回り10%の不動産なら、年間1000万円にもなるのに。(税金・手数料などは考えていません)これだけ考えても、何をすべきかわかりますよね。ただ、忘れてはならないのは、人口が減るということは、不動産を利用する人も少なくなるということです。つまり、物件選びは細心の注意を払わなくてはなりません。話が逸れました。

 人口が減ると、当然ですが、新築物件の提供を減らさないといけません。政府は、新築住宅の取得税を高くしたり、築年数の若い住宅の固定資産税を高くするでしょう。もしくは、共同住宅でしたら、1世帯の面積の最低㎡数の制限を厳しくしたり、解体した物件より、戸数を少なくする規制を設けたり、戸建でしたら、建蔽率・容積率の規制強化をするかもしれません。1部屋あたりの最低㎡数を地域ごとに設定するという荒業もありかと。そして、先日もブログに書きましたが、空き家税も実行されるはず。ま、どのような政策を打つにせよ、一般的な土地の価格が下落することは間違いありません。結局、人を増やすしかないですね。そのために色々な税制がスタートすることでしょう。結婚しない人に税金をかけたり、子だくさんには相当な優遇税制を考えてあげても良いかもしれません。取引いただいている銀行の副支店長さんは、前の奥様との間に2人の子供がいて、今の奥様にも2人の子供がいるそうです。このような人をもっと増やさないといけませんね???

 NENGOは、「地域らしさ」をつくり、人とお金を集めることができる100年後の街つくりを行っています。そのために各事業部がそれぞれの役割を担っています。今後は大きなインパクトある仕事も増えていきます。今までは、NENGOらしい住まい方をお客様一人一人にじわっ~と伝えてきましたが、今後は、ズバッと伝えることもできるようになります。わかりにくいですね。そのうち結果が出ますので、楽しみにしていてください。他にも新規事業を色々と考えています。すでに動き出しているものもありますが、シェアキッチン、コーポラティブハウスやホテル事業もスタートしたいです。一棟ビル・マンションの再生や分譲事業も行うことになるでしょう。また、M&Aも考えています。NENGOで成長したスタッフを、引き継がせてもらった企業に社長として送り込む日も近いのではないでしょうか。

 2020年には、既存事業だけで、111人のスタッフになりそうです。当然かもしれませんが、上場基準を満たしているはずです。現在、本社ビルを建てようと用地探しに動いています。1Fにポーターズペイントショップと不動産店舗だけでなく、社食を兼ねたカフェをつくり、朝食も食べれるようにしたいです。地域にクリエイティブなコミュニケーションを生み出す基地になるはずです。2Fと屋上は保育園。スタッフの子供も預かれて、ランチも一緒に食べれたら良いですよね。3Fは、シェアオフィス。入居者とNENGOが連携することで、地域を盛り上げたいです。創業支援などもありですね。まだまだ働けるのに定年退職をした人の活躍の場にもなるかもしれません。4,5Fがオフィスです。とんでもなく格好良いオフィスにします。6,7,8Fがワンルームマンションです。NENGOの住まい方を提案します。各部屋には風呂はありません。なぜかと言うと、9Fに展望風呂があるからです。スタッフも園児もワンルームの入居者も皆で入れるお風呂です。裸の付き合いが出来るマンションって良いと思いませんか。そして、同じフロアにワインバーが来ます。これは単なる私の我儘ですが、中学時代からの夢がバーを経営することでして、私が引退してからですが、そこのマスターをやらせていただきます。その名も、「マットバー」。スタッフは寄り付かなそうですね。

2014.09.12

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8月の月間NENGO受賞メンバーです。

月間NENGO②.JPG

月間NENGO①.JPG

2014.09.12

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耕作放棄地と空き家対策

 政府は、耕作放棄地の課税を強化し(固定資産税を2,3倍に引き上げ)、耕作放棄地や点在する農地の集約を加速する方針を打ち出しました。この流れはきっと空き家対策にも繋がるはず。空き家を放置していると税金がかかることになり、賃貸マンションなどの投資用不動産を所有するリスクが高くなっていくことでしょう。そして、投資用不動産の勝ち負けがはっきりしてくることでしょう。より一層不動産を見る目を養わないといけませんね。



 NENGOでは空き家対策に有効な手段として、仕立てる賃貸という仕組みを持っています。入居者がなかなか決まらない古い物件に、入居者を決めてからオーナーさんの費用でリノベーションしてから住んでいたたく仕組みです。長所を箇条書きにします。

入居者
・自分の意見を入れてリノベーションしてもらえる
・愛着を持った部屋に住める

オーナー
・クリエイティブなコミュニケーション能力のある人に住んでもらえる
・部屋に愛着を持ってもらえているので、綺麗に住んでもらえる
・リノベーション費用の支払いが、入居者が決まってからとなる
・建築家が自身で設計して住んでもらった場合、将来その方が有名になったらその部屋の価値が高くなる。

 ちょうど昨日より、代々木上原の駅前のビル(5F建て)の最上階30㎡のお部屋を募集しだしました。私が独身でしたら、間違いなく住みたいお部屋です。眺めの良い屋上も利用できます。ただ、EVがないので、足腰に自信がない人はやめておいた方が良いですね。ビルの写真を添付しておきます。YELLOW図面.pdf


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2014.09.11

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横浜市主催のエコリノベーションアカデミー

 衆議院議員の小川純也さんの話を聞く機会を得ました。「日本改革原案」という本を書かれた、民主党の政治家です。現在と未来の日本に対して、大変危機感を抱いていて、具体的な提案をしています。おっしゃることはすべて納得できました。人口減少問題や環境問題など、不動産業界の人なら当たり前の内容がほとんどでしたが、それが国の運営にどのような影響を与えるかを説明いただき、さらに現状の厳しさが理解できました。そして、「耳触りの良いことをいう政治家を信用するな」とおっしゃっていたのが印象に残っています。ご本人も、消費税は25%、医療費は年齢問わず一律3割負担などなど、色々と政策を語ってくれました。日本の財政状況からしたら、当然ですよね。皆さんも、自分に都合の良いことをいう政治家に投票するのではなく、日本という組織全体を幸せにしてくれるであろう政治家を選ぶ時代が来たことを理解すべきです。同じようなことを皆さんはビジネスにおいて経験しているはず。自分に単にやさしい上司が、実は自分のためになっていないことを。


 政治の話ついでに、以前から発信している環境問題対策の2つの提案を書いておきます。①今後建築する住宅には、エアコンを設置しない(もしくは、重税)。②今後建築する建物には、必ず建物のサイズに比例した発電量の太陽光パネルを設置する。①についてですが、エアコンは大きな電力を消費するだけでなく、夏には自分だけを涼しくし、外部に熱風と騒音をまき散らすという自分勝手な機械です。そして、エアコンを使えないとなると、その土地の自然と仲良く暮らすことを考えるはずです。植栽が増えたり、建物の形状が整ってくるはず。②ですが、私は機械に頼ることが嫌いなのですが、屋根の角度や色が統一されることになると考えています。どちらの対策もそのうち当たり前の時代が来るはずです。これをなるべく早く実現することが地球のためになるので、今後のNENGO断熱チームの活躍に期待したいです。横浜市主催のエコリノベーションアカデミーでも、弊社の小沢和泉が講師として登壇させていただきます。横浜の建設業者の方は、是非足をお運びください。

2014.09.10

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NENGOの歴史 番外編 (先代のこと)

 私は小学生の頃、NENGOの先代社長(実の父)に対して、特に何も感情を持っていませんでした。いつもおならをして、偉そうで、酔っ払っている父に憧れることはありませんでした。勉強を教えてもらったことはないですし、遊んでもらっり、旅行に行った記憶もありません。キャッチボールをしている写真は残っているので、言い過ぎかもしれませんが。学校の行事にも、いつも母が出てきていました。ま、当時はどこの家庭もそなんものでしたが。中学高校時代になると、さらにコミュニケーションが減ったように思います。私が中学生のときに先代がオリエンタル産業(現NENGO)を創業したからでしょう。しかも、高校時代は私が山梨で寮に入っていたので、当然会う機会もほとんどありませんでした。しかも、高校の2,3年時は、特待生で授業料を払わないで済んだこともあり、自分一人で生きていると勘違いしていて、親に感謝することを知らずにいました。そして、大学では私は体育会のアメリカンフットボール部に入っていましたし、世の中はバブルでしたので、お互いに飛び回っていて、顔を合わすことは本当に少なかったです。20歳の頃だと思いますが、私が暴走族を車でひいてしまい、逆襲され、木刀で頭を殴られ、大勢にボコボコにされ、救急車で運ばれたときに、先代が病院に駆けつけてくれました。そのときに、「あ、この人は父親だったんだ」と認識するような関係でした。私が、自分自身のことで精一杯で、人のことを考える余裕が無かっただけかもしれませんが。

 藤田観光への就職も、相談をせずに決め、そして、次に何をするかも決めずに藤田観光の退職を決意しました。オリエンタル産業(現NENGO)が拾ってくれるだろうと心のどこかに甘えがあったのかもしれません。そういえば、結婚(1回目)のときも相談をまったくしませんでした。すべてを受け入れてくれていたのか、もしくは、私に興味が無かったのか。

 オリエンタル産業に入社後、その関係は大して変わりませんでした。ぶつかることは多々ありましたが、先代は特に私を教育するつもりもなく、俺の背中を見て学べというスタイルを貫いていました。それが実は私のやる気に繋がっていたと感じます。その時代のことは、NENGOの歴史第二章に書いています。仕事に慣れたある日のこと、取引先を接待していて、お客様を見送った後、先代が急に嘔吐したことがありました。接待を学ばせただけでなく、「この先長くないから、準備は怠るな」と無言で伝えていたのかもしれません。その後、私が行おうとした新規事業を止めさせることは一切ありませんでした。おかげで失敗を多数経験できました。その度量が私にはないかもしれません。それと、プライベートとビジネスはまったく分け隔てありませんでしたし、「家族は二の次で、会社を経営し、世のため人のために活動した結果、最終的に家族も幸せになる」という考えでした。本人に聞いたわけではありませんが、そのことを把握できたのは、先代の葬儀やその後の取引先の皆様との会話です。先代と関係があった皆様の先代への感謝の気持ちは大変なものでした。私もそんな人生を歩みたいです。ただ、当時の私は、素晴らしい会社を残してもらい感謝するよりも、プレッシャーを感じ、いっぱいいっぱいな日々を過ごしていました。自分は自分だと開き直れるようになったのは、相当な期間が過ぎてからでした。

 亡くなる前年、3回もホールインワンをした先代は、きっとあの世でもゴルフを楽しんでいることでしょう。チャンスがあったら、お酒を酌み交わしてみたいものです。(次回最終章へ続く)

2014.09.05

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「敢えて佞をなすにあらず、固きを疾むなり」

 部下や若手を受け入れる度量がある上司ほど、組織が成長していると実感する今日この頃です。しかも、組織のトップより、メンバーの成長角度が高いとしたら、そのメンバーは上司を見限り、その組織に居続けることはできません。孔子も言っています。「敢えて佞をなすにあらず、固きを疾(にく)むなり」と。上司は部下の言うことを理解もせずに、かたくなになることはいけません。勿論、言うことを聴きすぎて、甘やかしてもいけません。そのさじ加減が管理職は難しいですよね。

 インターンの学生が、「他の不動産屋は、お部屋に入居する人を探すが、NENGOは、人にあったお部屋を探す」と言っていました。嬉しいことです。今朝もインターン東山が朝礼で素晴らしい発言をしていました。彼女はインターンに来ているときだけでなく、それ以外の時間でも多くのことに興味を持ち、行動しているのでしょうね。人生に前のめりです。他のスタッフ数人とも直後に話をしたのですが、大きな刺激となっていたようです。世の中、出る杭は打たれると言いますが、NENGOでは、みんなで出る杭になって欲しいです。活きの良い若手が続々と集まってきてくれて、楽しみが日々増幅しています。

2014.09.04

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「朋有り遠方より来る、亦た楽しからずや」その3

 代ゼミが7割の校舎の閉鎖を発表しました。私の認識ではとっくに代ゼミは不動産業に移行していると思っていたので、驚きもしませんでしたが。ただ、人口減少は次々に多くのビジネスを縮小・破綻に追いやることを再認識させられました。浪人生(若者)が少なくなっているので、このようになっています。ということは、すでに厳しくなっているようですが、教習所・結婚式場・一次取得者向け不動産業なども続くことでしょう。そして、高級でもなく、低価格でもないビジネスを展開している企業も、軒並み厳しくなるはずです。また、働き手がおらず、外食産業のように、経営が行き詰る企業も多く出現するでしょう。益々の差別化が要求される時代になりそうです。

 さて、先日学生時代の友人Aからマンションの売却を手伝ってくれと連絡がありました。こういうのって嬉しいです。彼は早稲田大学商学部の同期で、ラグビー部に所属していました。早稲田ラグビーが一番輝いていた時期のメンバーです。彼とは推薦入試の当日から仲良くなり、入学前から渋谷などに繰り出し、世の中に迷惑をかけていました。友人の仕事となるといつも以上に緊張しますが、頑張りたいと思います。もう一人推薦入試を同じ部屋で受けていたOは、サッカー部で活躍し、Jリーグに進み、現在は湘南ベルマーレの社長をしています。彼にも久しぶりに会いたいものです。(朋有り遠方より来る、亦た楽しからずやブログ


2014.09.01

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